Aké je momentálna situácia na realitnom trhu?
22. marca
Čo je nové na realitnom trhu? Neustále nám stúpajú ceny nehnuteľností. Banky avizujú zvyšovanie úrokových sadzieb. Ovplyvní to ceny nehnuteľností? Oplatí sa v tejto dobe kupovať či predávať nehnuteľnosť?
Čo je nové na realitnom trhu?
Vzhľadom k aktuálnej situácii sa takmer zo dňa na deň zvýšil dopyt po nájmoch. Dá sa povedať, že je žalostný nedostatok nehnuteľností na prenájom, čo nahráva majiteľom investičných nehnuteľností určených práve na tento účel. Pretrváva aj vysoký dopyt, ktorý prevyšuje ponuku nehnuteľností. Ide o trend, ktorý na Slovensku sledujeme už dlho. Ani developeri nie sú schopní nasýtiť hlad po kúpe nehnuteľnosti.
Ceny nám dlhodobo rástli, medziročne až v desiatkach percent. Neočakáva sa však prudký pokles cien, skôr sa predpovedá stagnácia, prípadne už len mierny nárast cien, ktorý by nemal byť medziročne už v dvoch cifrách, ale niekde medzi 5 a 7 percentami.
Oplatí sa kupovať či predávať nehnuteľnosť v tejto dobe?
Kupovať nehnuteľnosti sa stále oplatí, nakoľko oproti investovaniu do akciových fondov a kryptomien je investícia do nehnuteľnosti stále najbezpečnejšia a to aj napriek aktuálnym cenám. Pre porovnanie, dnešná výška z prenájmov sa stále rovná splátke hypotekárneho úveru, aspoň pri štandardných nehnuteľnostiach. Dlhodobý prenájom teda nie je výhodný oproti hypotéke. Rast úverových sadzieb z dlhodobého hľadiska zastaví a pravdepodobne dôjde aj k opätovnému zníženiu, ktoré bude závisieť od stavu trhu, takže sa aktuálne oplatí brať hypotéky s dlhšou fixáciou a to 5 či viac rokov.
Ak riešite bývanie, historické dáta nám ukazujú, že sa neoplatí vyčkávať. Vravelo sa, že koronavírus spôsobí zníženie cien, no nestalo sa. Pre porovnanie, keď sa v Českej republike zvýšili úrokové sadzby, ktoré sa pohybujú niekde okolo 4%, tiež ľudia čakali, že pôjdu ceny nehnuteľností dole, čo sa nestalo. Naši český susedia dokonca zaznamenali mierne zvýšenie cien. Preto ak riešite bývanie, čakať sa naozaj nevypláca – nie podľa historických ani najaktuálnejších dát.
Pre predávajúcich je stále veľmi dobrá doba na predaj a dokážu svoju nehnuteľnosť predať za historické maximum. A stále môžu kúpiť výhodne inú nehnuteľnosť: možno väčšiu, v lepšej lokalite s dlhodobým potenciálom. Či sa to nejako zmení je otázne. Ja vychádzam z vývoja realitného trhu za niekoľko posledných rokov späť.
Prečo ceny nehnuteľností stále rastú?
Dôvodom je súhrn viacerých rôznych faktorov. Jedným z nich je stále vysoký dopyt, spôsobený aj pomalou výstavbou. Ďalším nízke úrokové sadzby, kde sme aj napriek miernemu zvýšeniu jedna z 3 krajín európskej únie s najnižšiu úrokovou sadzbou. Do cien sa určite premieta aj zdraženie stavebných materiálov. Ľudia dnes vyhľadávajú nehnuteľnosti ako jeden zo spôsobov bezpečného uloženia finančných prostriedkov, ktoré obratom prenajímajú.
No a ani v najbližšej dobe sa neočakáva prudké zníženie cien za nehnuteľnosti. Veľkú rolu v tom však zahrá aj situácia na Ukrajine a ako veľmi to zatrasie európskou ekonomikou. Množstvo odborníkov však varuje, že vojenské konflikty zvyknú mať, z dlhodobého hľadiska, na ekonomiku skôr pozitívny dopad. Nie je teda dôvod na paniku. Nehnuteľnosti nie sú likvidné aktíva, ktoré podliehajú okamžitým, krátkodobým emóciám. Nehnuteľnosti naopak neustále ukazujú svoje kvality ako jeden z najstabilnejších a najpredvídateľnejších trhov.
Ako je to s úrokovými sadzbami?
Ako som už spomínala, v rámci EU sme jedna z troch krajín s najnižšími úrokovými sadzbami. Aj napriek avizovanému zvyšovaniu o cca 0,2 až 0,3 percentá, čo predstavuje na zvýšenie mesačnej splátky o 10 – 12 EUR a tak sme na tom stále dobre. Pri pohľade 10 rokov späť, kde sme mali úrokové sadzby niekde na úrovni 5%, vidíme, že nehnuteľnosti sa aj napriek tomu predávali a kupovali. Naďalej nám môžu okolité štáty závidieť.
Pre príklad: Pri kúpe nehnuteľnosti za 85.000,- EUR – výška hypotekárneho úveru 60.000,- EUR, s dobou splatnosti 20 rokov a fixáciou 5 rokov, vyjde splátka s úrokovou sadzbou pri 0,95% okolo 274,60 EUR.
Určite sa nemusíme obávať scenára v Českej republike, kde úrokové sadzby rastú dlhodobo, tam to mali doslova liečbu šokom, keďže sa riadia ČNB. Slovensko sa riadi podľa ECB, takže scenár z Českej republiky sa u nás neočakáva. ECB sa bude riadiť podobným systémom ako americký FED, ktorý avizoval zvyšovanie úrokov vo veľmi malej miere a to 0.25% každý kvartál. Taktiež však informoval, že v prípade potreby sa bude výška zvýšenia alebo interval zvyšovania meniť. Konzervatívne sa teda dá odhadnúť, že zvýšenie úrokov nebude nijak výrazne citeľné a zákazníci ho začnú registrovať až o rok, ak nie neskôr.
Príklad s novým úrokom v roku 2023: Pri kúpe nehnuteľnosti za 85.000,- EUR – výška hypotekárneho úveru 60.000,- EUR, s dobou splatnosti 20 rokov a fixáciou 5 rokov, vyjde splátka s úrokovou sadzbou pri 2,00% okolo 303,53 EUR. Teda pôjde o zvýšenie približne o 30,- EUR na splátku mesačne, čo sa počas celého roka nazbiera na sumu 360,- EUR. Vzhľadom na rastúcu infláciu sa táto suma bude v tej dobe zdať zanedbateľná a to predovšetkým pri porovnaní s celkovou cenou nehnuteľnosti.
V takýchto turbulentných časoch je dobré si pripomenúť slová Warrena Buffeta, jedného z najúspešnejších investorov všetkých čias, „Time in the market beats timing the market.“ Alebo po našom, časový horizont investície je omnoho dôležitejší, než stav trhu v čase investície. Pri nehnuteľnostiach toto platí azda desaťnásobne.
