Ako je to s daňou pri predaji nehnuteľnosti do 5 rokov od nadobudnutia?

Ako je to s daňou pri predaji nehnuteľnosti do 5 rokov od nadobudnutia?

Predaj nehnuteľnosti vie byť príjemná udalosť, ale často so sebou prináša aj otázku:

Budem platiť daň? A ak áno, koľko?

Základné pravidlo na Slovensku je pomerne jednoduché – rozhoduje čas.

Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?

Daň z príjmu neplatíte, ak je splnená niektorá z týchto podmienok:

• nehnuteľnosť vlastníte minimálne 5 rokov (počítajú sa od dátumu vkladu vlastníckeho práva do katastra),
• nehnuteľnosť bola nadobudnutá dedením a: uplynulo aspoň 5 rokov od nadobudnutia poručiteľom (započítava sa aj jeho doba vlastníctva), alebo ide o dedenie v priamom rade (rodičia – deti – starí rodičia),
• nehnuteľnosť bola zaradená do obchodného majetku, ale: od jej vyradenia z obchodného majetku uplynulo minimálne 5 rokov.

 V týchto prípadoch neplatíte ani daň z príjmu, ani zdravotné odvody.

Kedy sa daň platí?

• Ak predáte nehnuteľnosť do 5 rokov od nadobudnutia a nespĺňate žiadnu z podmienok oslobodenia uvedených vyššie, vzniká vám povinnosť zaplatiť daň z príjmu a zároveň zdravotné odvody.
• Pozor pri dedení mimo priameho radu – ak bola nehnuteľnosť zdedená napríklad po strýkovi, ujovi alebo tete a dedič ju predá do 5 rokov od nadobudnutia, doba vlastníctva poručiteľa sa nezapočítava. V takom prípade príjem z predaja podlieha dani z príjmu aj zdravotným odvodom.

„Rozhodujúci je zisk, nie celá predajná cena.“ 

Ako sa vypočíta základ dane?

Základ dane je rozdiel medzi:

predajnou cenou – obstarávacou cenou – preukázateľnými výdavkami

Čo je obstarávacia cena?

pri kúpe: kúpna cena uvedená v kúpnej zmluve

pri dedičstve: hodnota nehnuteľnosti uvedená v rozhodnutí o dedičstve alebo hodnota určená znaleckým posudkom

pri darovaní: hodnota nehnuteľnosti uvedená v darovacej zmluve, ak je v nej výslovne určená hodnota daru, ak darovacia zmluva hodnotu neobsahuje, obstarávacia cena sa určuje znaleckým posudkom vypracovaným k dátumu darovania (prípadne spätne k tomuto dátumu).

Aké výdavky si môžete uplatniť?

• len tie, ktoré viete preukázať dokladmi (faktúry, bločky, zmluvy): rekonštrukcia, opravy, technické zhodnotenie
• provízia realitnej kancelárie pri predaji nehnuteľnosti
• znalecký posudok
• poplatky súvisiace s predajom
• úroky z hypotéky alebo stavebného úveru (ak neboli uplatnené ako daňový výdavok v podnikaní)
• úhrada za prevod družstevných práv

Aká je výška dane z príjmu?

Aktuálne platia tieto sadzby za rok 2025:

• 19 % zo základu dane (do výšky 48 441,43 € (čo predstavuje 176,8-násobok životného minima)
• 25 % zo sumy, ktorá tento limit presiahne.

Pre fyzické osoby-podnikateľov platí od roku 2025 aj znížená 15 % sadzba, ak ich ročný zdaniteľný príjem nepresiahne 100 000 € (napr. pri príjmoch z podnikania či samostatnej zárobkovej činnosti), ale pri ostatných príjmoch (ako je príjem z predaja nehnuteľnosti) sa uplatňujú 19 % a 25 % nad limitom uvedeným vyššie.

Príjem z predaja nehnuteľnosti sa uvádza v daňovom priznaní za rok, v ktorom ste nehnuteľnosť predali a prijali peniaze. Daňové priznanie je potrebné podať najneskôr do 31.03.2026.

Pozor – aj keď vám z predaja nevznikne žiadny zisk a daň z príjmu vyjde nulová, daňové priznanie je potrebné podať vždy, ak ste nehnuteľnosť predali do 5 rokov od nadobudnutia. Daňový úrad totiž automaticky nevie posúdiť, či ste z predaja mali zisk alebo nie – je na vás, aby ste to v daňovom priznaní preukázali.

Jednoduché pravidlo, ktorého sa oplatí držať:

„Predal som nehnuteľnosť do 5 rokov = podávam daňové priznanie, aj keď je daň z príjmu nulová.“

Zdravotné odvody pri predaji nehnuteľnosti

Ak predaj nie je oslobodený od dane, zo zisku sa platia aj zdravotné odvody:

• 14 % z vymeriavacieho základu,
• 7 %, ak ide o osobu so zdravotným postihnutím.

Ak je predaj oslobodený od dane (napr. po 5 rokoch), zdravotné odvody sa neplatia.

Praktický príklad

Predali ste nehnuteľnosť za 130 000€

Kúpna cena bola 110 000€

Rekonštrukcia: 5 000€

Ostatné výdavky: 200€

Výpočet:

130 000€ – 110 000€ – 5 000€ – 200€ = zisk 14 800€

Z tejto sumy:

zaplatíte 19 % daň z príjmu a 14 % zdravotné odvody.

Toto sú základné informácie, s ktorými sa v realitnej praxi stretávam najčastejšie.

Každý prípad môže mať svoje špecifiká, preto pri nejasnostiach odporúčam obrátiť sa na daňový úrad alebo daňového poradcu.

Ak zvažujete predaj nehnuteľnosti a nie ste si istí, či sa vás daňová povinnosť týka, je vždy lepšie si to overiť vopred, než riešiť nepríjemné prekvapenia dodatočne.