Ako je to s platením dane pri predaji nehnuteľnosti?

Ako je to s platením dane pri predaji nehnuteľnosti?

Predávate nehnuteľnosť a nie ste si istý, či alebo koľko budete platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti? Prezradím vám veci, o ktorých ste možno netušili. 

Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti:

1. na základe kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy, zámennej zmluvy po uplynutí 5 rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva, rozhodujúci je  ale dátum povolenia vkladu do katastra nehnuteľností
2. nehnuteľnosť ktorá bola nadobudnutá dedením po uplynutí 5 rokov
3. nehnuteľnosť nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom rade, tu sa započítava aj obdobie vlastníctva poručiteľa
4. zaradenej do obchodného majetku po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.

A ešte dôležitejšia informácia.

Ak obdržíte akúkoľvek platbu (napríklad rezervačnú zálohu od kupujúceho) pred uplynutím tejto lehoty, ste povinný platiť daň z príjmu z predaja vašej nehnuteľnosti. 

 

Nie je problémom, ak kúpne zmluvy a úhrada kúpnej ceny bude realizovaná po päťročnej lehote. Pre daňový úrad je dôležité, kedy ste za predaj obdržali prvú platbu. Pokiaľ môžete čakať, akékoľvek zmluvy a plnenia s kupujúcim realizujte až po uplynutí 5-ročnej lehoty.

 

Určiť aká bola obstarávacia cena nehnuteľnosti, ktorú ste kúpili, nie je až taký problém. Ale ako sa určia výdavky na získanie nehnuteľnosti, ktorú ste zdedili alebo vám bola podarovaná?

-cena na základe znaleckého posudku alebo cena uvedená v rozhodnutí o dedičstve pri nehnuteľnosti, ktorú ste zdedili

-cena na základe znaleckého posudku pri darovanej nehnuteľnosti, v tomto prípade sa niekedy uvádza aj cena, za ktorú darca nehnuteľnosť nadobudol

- zostatková cena pri nehnuteľnosti, ktorá bola zahrnutá v obchodnom majetku.

Medzi výdavky sa tiež pripočítavajú finančné prostriedky použité na opravu a údržbu nehnuteľnosti, rekonštrukciu, technické zhodnotenie, realitné služby a iné. Tieto finančné prostriedky musia byť preukázateľné vynaložené, teda je potrebné mať k nim doklady, faktúry a podobne. Medzi preukázateľne vynaložené výdavky tak patrí aj:

1. úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu,
2. úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru, ale medzi výdavky nepatria úroky, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Do výdavkov vám neuznajú bezúčelové úvery, aj keď boli nadobudnuté na kúpu nehnuteľnosti. 

Sadzba dane z príjmov za rok 2023 predstavuje 19 % zo základu dane do 47.537,9€ (čo predstavuje 176,8 - násobok sumy platného životného minima vrátane).

Z príjmov nad 47.537,9€ (čo predstavuje 176,8 - násobok sumy platného životného minima vrátane) sa odvádza 25 %.

Príklad:
V roku 2023 ste predali nehnuteľnosť za 150.000€. Obstarávacia cena (t.j. cena, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili) v roku 2019 bola 100.000€.

V tomto okamihu by ste mali platiť 19% daň do sumy 47.537,9 € a zo zvyšnej sumy 2.462,1 € daň 25 % (presiahli ste 176,8-násobok životného minima). 

 

• pokiaľ by sme však povyberali ďalšie výdavky spomenuté vyššie, sumu 50.000 € môžeme znížiť napríklad o 20.000 €.  

V tom prípade by vám vznikla daňová povinnosť 30.000 €, z ktorej by ste platili 19 % daň. 

No a keby ste mali náklady rovnajúce sa zisku, daň neplatíte. 

 

Okrem dani z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa platí aj odvod do zdravotnej poisťovni, ktorý predstavuje výšku 14 % zo sumy, z ktorej sa počíta daň.

Z vymeriavacieho základu sa platí poistné vo výške 14% (ak je platiteľom poistného osoba so zdravotným postihnutím, sadzba poistného je vo výške 7% z vymeriavacieho základu).

 

Toto sú základné informácie, čo sa týka tejto dane, ktoré ja v realitách vyžívam. Ak máte nejaké otázky, čo a ako, treba sa obrátiť priamo na daňový úrad, prípadne na daňového poradcu.