Ako je to s predkupným právom?
6. apríla
Podstata predkupného práva spočíva v tom, že každý spoluvlastník, ktorý sa rozhodne predať svoj podiel na nehnuteľnosti, musí podiel najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Nie je tak povinný urobiť, ak ide o prevod blízkej osobe podľa definície Občianskeho zákonníka.
Ako má vyzerať ponuka?
Ak chce spoluvlastník podiel predať tretej osobe, musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. V prípade, že majú záujem, je povinný uprednostniť ich ako kupcov pred kýmkoľvek iným. Aby malo predkupné právo zmysel a nedochádzalo k jeho jednoduchému obchádzaniu, je nutné, aby ponuka pre spoluvlastníkov bola rovnaká alebo nižšia ako ponuka pre tretiu osobu. K ponuke je nevyhnutné pripojiť lehotu na vyplatenie kúpnej ceny. Ak do tejto lehoty spoluvlastník nevyplatí kúpnu cenu, jeho predkupné právo zaniká.
Ako ponuku doručiť?
Aby bola ponuka na uplatnenie predkupného práva účinná, musí byť ostatným spoluvlastníkom doručená. Aby sme predišli problémom s dokazovaním, je potrebné, aby doručenie ponuky spoluvlastník buď písomne potvrdil (ideálne na kópii ponuky), prípadne poslať poštou doporučene. V prípade dokazovania do úvahy prichádza aj využitie svedkov.
Čo v prípade porušenia predkupného práva?
Porušenie predkupného práva nespôsobuje automaticky neplatnosť kúpnej zmluvy. Ide o tzv. relatívnu neplatnosť.
To znamená, že právny úkon sa považuje za platný až dovtedy, kým sa dotknutá osoba nedovolá neplatnosti, t. j. neuplatní námietku relatívnej neplatnosti. Spoluvlastník, ktorého predkupné právo nebolo rešpektované musí všetkým zmluvným stranám doručiť túto námietku a následne sa môže na súde domáhať, aby súd určil, že následky kúpnej zmluvy nenastali a že vlastníkom predaného podielu je stále predávajúci.
Rozsudok o určení vlastníka podielu sa následne zapíše do katastra a v evidencii sa obnoví stav pred kúpnou zmluvou. Ak druhá strana uzná neplatnosť, prichádza do úvahy aj uzavretie dohody o urovnaní.
Dovolať sa relatívnej neplatnosti je potrebné v premlčacej dobe 3 rokov.
Problematické je vykonanie predkupného práva v prípade, ak chce spoluvlastník svoj podiel darovať. Hoci už zo samotného pojmu „predKUPNÉ“ právo vyplýva, že by sa malo uplatňovať len pri kúpe (predaji) veci, Občiansky zákonník ho jednoznačne nevylučuje ani pri darovaní veci. Občiansky zákonník totiž ustanovuje (§ 140), že predkupné právo patrí spoluvlastníkom pri akomkoľvek prevode veci, t. j. pri predaji, darovaní aj pri výmene veci.
Inak povedané, ak nechcete Váš podiel darovať blízkej osobe (syn, manžel, sestra, brat, otec...) musíte ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Títo sa potom rozhodnú či ho odkúpia alebo nie. Teda aj pri darovaní sa uplatňuje predkupné právo.
Ak idete kupovať pozemok, stavbu či byt a táto nehnuteľnosť je v podielovom spoluvlastníctve, žiadajte si od majiteľa, aby Vám preukázal uplatnenie predkupného práva. Inak budete 3 roky v neistote či si niektorý zo spoluvlastníkov neuplatní námietku na súde, no a súd Vašu kúpnu zmluvu uzná za neplatnú. Takýto rozsudok musí kataster zapísať do evidencie a majiteľom sa opäť stáva predávajúci. Vo výsledku sa Vy budete domáhať svojich peňazí, ktoré ste mu zaplatili.
