Dodatočná kolaudácia stavby: Keď realita nehrá s papiermi
16. júla
Pri predaji nehnuteľnosti nestačí, že dom stojí a má strechu. Musí to sedieť aj na papieri. A ak na pozemku stojí stavba, ktorá nie je zapísaná v katastri, môže to celý predaj výrazne spomaliť alebo úplne zastaviť.
? Prípad z praxe: Garáž, ktorá “neexistovala”
Pri jednej nedávnej nehnuteľnosti sme si všimli často opakujúcu sa vec. V katastri bol uvedený len rodinný dom, nič viac. Na mape bolo síce čosi vidieť ďalšiu stavbu, ale len ak ste si dali námahu oddialiť si pohľad. Pri osobnej obhliadke sa ukázalo, že ide o samostatnú murovanú garáž, no v liste vlastníctva o nej nebola ani zmienka.
Po preverení cez stavebný úrad a archív sa nám podarilo nájsť pôvodné kolaudačné rozhodnutie z roku 1994. To hovorilo o garáži so zastavanou plochou 45 m².
? Skutočný stav bol iný
Zavolali sme geodeta, ktorý stavbu presne zameral. Výsledok? Garáž mala 65 m² – čiže o 20 m² viac, než povoľoval pôvodný dokument. A to už je problém. V takom prípade pôvodné kolaudačné rozhodnutie stráca platnosť pre aktuálny stav.
✔️ Riešenie: Kompletná legalizácia stavby, táto stavba nám spadala do osobitného prístup keďže bola postavená v rokoch 01.01.1990 – 31.03.2024
V takomto prípade je potrebné prejsť celým procesom „akoby odznova“. Teda:
- Pasport stavby – vypracovanie technickej dokumentácie aktuálneho stavu.
- Geometrický plán – zameraná poloha garáže na pozemku.
- Projektová dokumentácia – napríklad projekt elektroinštalácie či protipožiarnej ochrany (v závislosti od typu stavby).
- Rozhodnutie o pridelení súpisného čísla – žiada sa na príslušnom stavebnom úrade, ktorý rozhodne, či ho stavbe pridelí alebo nie.
- Nové kolaudačné rozhodnutie – teda „dodatočná kolaudácia“, ktorá stavbu legalizuje.
- Podanie návrhu na kataster – spolu so všetkými podkladmi, aby sa stavba zapísala do listu vlastníctva.
? S tým všetkým treba rátať
Treba počítať aj so zvýšenými nákladmi:
- služby geodeta,
- projektová dokumentácia,
- poplatky na úradoch,
- právne služby spojené so spracovaním návrhu na zápis.
? Dôležitý termín: 31. Marec 2029
Podľa platnej legislatívy bude možné podávať žiadosti o dodatočné legalizácie stavieb len do 31. marca 2029. Po tomto termíne už dodatočné kolaudácie nebudú možné, po tomto termíne sa ruší Generálna Amnestia od 1976, Amnestia od 1989 a ruší sa aj osobný prístup od 2024. Ak teda na svojom pozemku máte stavbu, ktorá nie je zapísaná v katastri, je najvyšší čas to riešiť.
? Záver
Pred predajom nehnuteľnosti musí vždy platiť jedno zlaté pravidlo:
To, čo stojí na pozemku, musí byť aj na papieri.
Predávajúci má povinnosť zosúladiť skutočný stav so stavom evidovaným v katastri. Len tak môže dôjsť k predaju, ktorý bude pre obe strany bez stresu a bez komplikácií.
Ak si nie ste istí, či všetko „sedí“, dá sa to preveriť. Aj stavby, ktoré sa v minulosti neregistrovali, sa dajú dodatočne zapísať. Riešenia stále existujú – len netreba čakať do poslednej chvíle.
Neviete, kde začať? Ozvite sa.
Pomôžem vám preveriť stav vašej nehnuteľnosti, zistiť, čo je potrebné doplniť alebo legalizovať, a nastavíme konkrétny plán krokov.
Napíšte my správu alebo si dohodnite nezáväznú konzultáciu – čím skôr to vyriešite, tým jednoduchšie to bude.
