Investovanie do bývania - oplatí sa hneď alebo čakať?
15. decembra
Začiatkom tohto roka ceny nehnuteľností prudko rástli a dosahovali historické maximá, nakoľko bol oveľa vyšší dopyt než vtedy dostupná ponuka. Čo najrýchlejšie kúpiť a investovať bolo cieľom mnohých najmä kvôli obavám z celkovej situácie na realitnom trhu. Bytov bolo málo, úroky boli nízke a tak na realitnom trhu nastal boj, ktorý ceny bývania hnal do nevídaných výšin. V súčasnosti ale nastala nová situácia, kedy už úroky také výhodné nie sú a ekonomická situácia sa môže vyvíjať nepredvídateľne.
Investičné byty už nie sú horúcim tovarom, nakoľko vysoké úrokové sadzby donútia premýšľať o tom, či sa kúpa vyplatí alebo nie. Kupujúci s vysokým podielom hotovosti však o investičné byty majú záujem stále, nakoľko pri kratšej dobe fixácie sa im hypotéka so súčasnými úrokovými sadzbami naďalej vyplatí.
Niektorí predávajúci si myslia, že musia výrazne znížiť cenu nehnuteľnosti, aby predali. Ja tomu hovorím, že ceny sa momentálne zreálňujú oproti nadhodnoteným predstavám, aké sme tu mali posledné obdobie. Predávajúci vedeli, že ceny idú hore a kupujúci to akceptovali, do čoho im nahrávali aj historicky nízke úrokové sadzby.
Dnes je všetko inak, ak chce predávajúci predať musí cenu nehnuteľnosti zreálniť. A úprimne, úroková sadzba medzi 4-5% nie je žiadna katastrofa. Skôr si myslím, že katastrofa bola sadzba 0,5-0,8% s fixáciou len na 3 roky. Pre mnohé rodiny budú tieto fixácie teraz končiť a bude to pre nich finančný šok. Pred 3 rokmi doslova požičali peniaze zadarmo, teraz im náhly nárast úroky siahne poriadne hlboko do rozpočtu. Úprimne si myslím, že fixácie si klienti mali nastavovať na výrazne dlhšie obdobie.
Aj keď sa ceny nehnuteľností dostávajú na realistickú hranicu, kupujúci stále vyčkávajú na výrazné zníženie, ktoré už ale nemusí prísť. Jeden z dôvodov je stále zvyšujúca sa inflácia. Čo sa týka úrokových sadzieb hypotekárnych úverov, v prvý kvartál sa predpokladá výška okolo 4 % s fixáciou na 5 rokov, do konca budúceho roku sa môžeme dostať niekde okolo 5 %.
Otázkou zostáva správanie kupujúcich, ktorí plánujú kúpu bytu pre účely vlastného bývania. Začiatkom roka boli priemerné úroky na nových hypotékach približne vo výške 0,97%, pričom v polovici roka sa úroky podľa štatistík Národnej banky Slovenska vyšplhali až na 2,7 %. Treba však spomenúť to, že tieto čísla zachytávajú zmluvy, ktoré boli uzatvorené niekoľko mesiacov pred reálnym poskytnutím úverov a úroky sú tak v tomto čase v skutočnosti omnoho vyššie. Pri päťročnej fixácií sa dostávame nad 3 %, pri desaťročnej fixácií sme takmer na 4 % a tým pádom sú kupujúci opatrnejší.
Hoci je záujem o byty kvôli vysokým úrokom o poznanie nižší, ľudia bývať chcú a potrebujú. Momentálne je situácia, že ponuka začína prevyšovať dopyt, čo tiež môže ovplyvniť reálnu transakčnú cenu nehnuteľnosti, aj preto mnohí vyčkávajú, ako sa bude realitný trh vyvíjať a predpoklad je, že dopyt po vlastnom bývaní bude opäť silnieť.
Ďalším faktorom, ktorý ovplyvňuje zmýšľanie kupujúcich, je inflácia, ktorá dosiahla v septembri až 14,2 % a ľudia sa tak prirodzene začínajú obávať o svoje úspory. Keďže kryptomeny sú nestabilné a zlato zlyháva, investícia do nehnuteľnosti je stále medzi Slovákmi istotou, ktorá je osvedčená. Cena nehnuteľností za posledných niekoľko rokov rástla oveľa rýchlejšie ako celková inflácia, takže investovať do bývania sa aj napriek všetkému momentálne vyplatí.
Veľmi často sa stretávam s tým, že kupujúci čaká na správnu dobu, správnu cenu. Kedy ale bude vedieť, že už tá správna doba prišla? Kúpa nehnuteľnosti sa nikdy nedá časovať, lebo nakoniec nikdy neviete, kedy sú ceny na svojom minime a ľahko tak môžete prepásť výraznú zľavu na budúcom bývaní alebo investičnom byte.
