Pozemok bez prístupovej cesty. Čo s tým?
25. septembra
Vlastníte pozemok ku ktorému nevedie právne prístupová komunikácia, ako je to s vydaním stavebného povolenia bez prístupovej cesty?
Na Slovensku máme veľký počet pozemkov, na ktoré ich vlastník nemá buď žiadny priamy prístup z cesty, miestnej komunikácie alebo z účelovej komunikácie, pri súčasnom trende výstavby ich však chcú často vlastníci využiť práve ako stavebný pozemok – na výstavbu.
Pokiaľ vlastník nemá k pozemku priamy prístup z verejnej komunikácie – teda ak k nemu nevedie prístupová cesta, predstavuje to vždy určitý problém, avšak nie je neriešiteľný.
Jednou zo zásadných otázok, ktorú musí vlastník pozemku pri príprave realizácie stavby vyriešiť je práve zaistenie prístupu či príjazdu k nej z verejnej komunikácie.
Ustanovenie stavebného zákona udáva povinnosť, aby k navrhovanej stavbe viedla prístupová cesta. Teória stavebného práva ako aj aplikačná prax dovodila, že prístupová cesta nemusí k pozemku, na ktorom má byť stavba postavená, viesť už v čase územného či stavebného konania, prístupové cesty postačí k stavbe vybudovať a zabezpečiť, ale už do času, pokiaľ začnú stavbu oprávnené osoby užívať.
Teda ani prípad, ak k (stavebnému) pozemku nevedie v tom ktorom prípade prístupová cesta, nemá bez ďalšieho za následok nevydanie stavebného povolenia a nemožnosť výstavby na tomto pozemku.
Možných riešení situácie, keď k (stavebnému) pozemku nevedie prístupová cesta je viacero.
Jedno z riešení je odkúpenie podielu susedného pozemku alebo zriadenie vecného bremena
Ak susedný pozemok, cez ktorý by bol prístup k vášmu (stavebnému) pozemku je možný alebo cez ktorý je už dokonca prístup fakticky realizovaný, má známeho a dohľadateľného vlastníka, najjednoduchšou a často tiež najrýchlejšou a najmenej nákladnou cestou je pochopiteľne sa s vlastníkom susedného pozemku dohodnúť na využívaní prístupovej cesty a to buď na odkúpení časti podielu susedného pozemku potrebného pre cestu, alebo na zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu či prejazdu (najčastejšie za odplatu).
V oboch prípadoch si takéto riešenie vyžaduje zápis do katastra nehnuteľnosti.
Ďalšie z možných riešení je nájom
Vlastník (stavebného) pozemku sa s vlastníkom susedného pozemku v takom prípade môže dohodnúť na dlhodobom prenájme potrebnej časti pozemku. Takéto riešenie je síce z právno-formálneho hľadiska najmenej náročné, keďže pri tomto úkone sa nevyžaduje vyhotovenie geometrického plánu ani vklad do katastra nehnuteľností, avšak z právneho hľadiska poskytuje najmenšie záruky.
Žiadnu zmluvu totiž nemožno z podstaty veci uzavrieť navždy. Preto pri nájme, na rozdiel od odkúpenia či zriadenia vecného bremenu nejde o trvalé, ale len dočasné riešenie.
Tento postup sa odporúča, ak je potrebné prístup k (stavebnému, neskôr zastavanému) pozemku zabezpečiť len dočasne.
Poslednou možnosťou, ako zaistiť prístupovú cestu je zriadenie vecného bremena súdom
Teda prístup k už zhotovenej stavbe je zriadenie vecného bremena, ktorému zodpovedá právo prechodu a prejazdu vlastníka (už zastavaného pozemku) a iných oprávnených osôb.
„ Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok “
Žalobu o zriadenie vecného bremena súdom môže podať len vlastník stavby.
Je ale nutné uviesť, že zriadenie vecného bremena súdom je až posledným možným prostriedkom ako dosiahnuť zabezpečenie prístupovej cesty pre vlastníka stavby.
Ak súd zriadi vecné bremeno v súdnom konaní neznamená, že osoba oprávnená z vecného bremena nie je povinná osobe povinnej z vecného bremena za obmedzenie jej vlastníckeho práva uhradiť žiadnu náhradu.
Z uvedených dôvodov je nutné vždy preferovať či už odkúpenie časti podielu susedného pozemku alebo zmluvné zriadenie vecného bremena na právo prechodu a prejazdu.
Ak sa so mnou chcete o niečom poradiť, zavolajte mi, pozývam Vás na kávu a konzultáciu zadarmo.
