Právo doživotného užívania: Čo by ste mali vedieť pred predajom nehnuteľnosti?
11. září
Máte na liste vlastníctva zapísané právo doživotného bývania alebo užívania nehnuteľnosti?
Možno si poviete:
„Oprávnená osoba už nežije, takže problém už vlastne neexistuje.“
Pozor. Nie je to také jednoduché.
Právo doživotného užívania nehnuteľnosti je vecné bremeno, ktoré oprávňuje konkrétnu osobu nehnuteľnosť užívať alebo v nej bývať. Ak je takéto právo zapísané na liste vlastníctva, pri predaji nehnuteľnosti s ním treba počítať.
Dá sa nehnuteľnosť s vecným bremenom predať?
Áno.
Samotná existencia vecného bremena automaticky neznamená, že nehnuteľnosť nie je možné predať.
Môže však ovplyvniť podmienky predaja, okruh potenciálnych kupujúcich alebo spôsob financovania. Kupujúci totiž potrebuje vedieť, aké práva sú k nehnuteľnosti viazané a čo pre neho kúpa znamená.
Preto je dôležité túto otázku riešiť ešte predtým, ako sa nehnuteľnosť začne ponúkať na predaj.
A čo ak oprávnená osoba ešte žije?
Ak chce vlastník vecné bremeno zrušiť, je potrebné postupovať podľa konkrétnej situácie a dohody s oprávnenou osobou.
Po splnení príslušných podmienok sa následne zabezpečuje aj výmaz vecného bremena z katastra nehnuteľností.
Každý prípad však môže byť trochu odlišný, preto je vhodné konkrétny zápis a jeho právny titul preveriť.
Čo ak oprávnená osoba už zomrela?
Práve toto je situácia, s ktorou sa pri nehnuteľnostiach môžeme stretnúť pomerne často.
Osobné vecné bremeno zaniká najneskôr smrťou oprávnenej osoby. To však neznamená, že zápis na liste vlastníctva automaticky zmizne.
Ak je vecné bremeno stále evidované na liste vlastníctva, jeho zánik je potrebné premietnuť aj do katastra nehnuteľností.
A práve tu môže vzniknúť problém.
Majiteľ alebo dedič môže byť presvedčený, že keď oprávnená osoba zomrela, vecné bremeno už „neexistuje“ a nie je potrebné nič riešiť.
Lenže kupujúci, právnik alebo banka vidia to, čo je zapísané na liste vlastníctva.
A ak tam vecné bremeno stále figuruje, môže byť potrebné najskôr zabezpečiť jeho výmaz.
Prečo to riešiť ešte pred predajom?
Predstavte si, že už máte vážneho záujemcu.
Dohodnete sa na cene, pripravujú sa zmluvy, kupujúci rieši financovanie a všetci počítajú s tým, že obchod prebehne bez problémov.
Až následne sa zistí, že na liste vlastníctva zostal zapísaný právny vzťah, ktorý treba najskôr vyriešiť.
Predaj sa môže zbytočne predĺžiť a celý proces sa skomplikuje.
Pritom tomu bolo možné predísť ešte pred zverejnením ponuky.
Čo teda skontrolovať pred predajom?
Pred predajom nehnuteľnosti je dobré pozrieť sa nielen na to, kto je vlastníkom a aká je cena nehnuteľnosti.
Treba preveriť aj:
✔️ list vlastníctva,
✔️ vecné bremená,
✔️ záložné práva,
✔️ plomby a poznámky,
✔️ spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti,
✔️ prípadné ďalšie právne okolnosti, ktoré môžu mať vplyv na predaj.
Niektoré veci sa dajú vyriešiť jednoducho. Iné si vyžadujú právne posúdenie a viac času.
A práve preto je dobré vedieť o nich skôr, než sa objaví kupujúci.
Klient nemusí poznať všetky právne postupy.
Je však dôležité, aby mal pri predaji pri sebe ľudí, ktorí vedia, na čo sa pozrieť, čo preveriť a kedy problém začať riešiť.
Pretože kvalitná príprava predaja nie je len o pekných fotografiách, správne nastavenej cene a dobre napísanom inzeráte.
Je aj o tom, aby bola nehnuteľnosť pripravená na bezpečný prevod.
Najlepší čas na vyriešenie problému pri predaji je ešte predtým, ako sa o ňom dozvie kupujúci.
