Pripravované zmeny pri nájomných zmluvách. Čo môže priniesť nový Občiansky zákonník?

Pripravované zmeny pri nájomných zmluvách. Čo môže priniesť nový Občiansky zákonník?

V posledných mesiacoch sa v médiách často objavujú informácie o pripravovaných zmenách pri nájomných zmluvách. Mnohí prenajímatelia aj nájomcovia preto nadobudli dojem, že nové pravidlá už platia.

Nie je to tak.

V čase publikovania tohto článku (júl 2026) ide o návrh nového Občianskeho zákonníka, ktorý prešiel vládou, legislatívny proces však ešte nie je ukončený. Predpokladaná účinnosť navrhovanej právnej úpravy je od 1. júla 2027.

Aj keď zmeny zatiaľ neplatia, je dobré vedieť, čo sa pripravuje. Ak bude návrh schválený v navrhovanom znení, dotkne sa veľkého množstva prenajímateľov aj nájomcov.

Koho sa pripravované zmeny týkajú?

Navrhované zmeny sa týkajú nájomných zmlúv uzatvorených podľa Občianskeho zákonníka.

Dnes existuje popri Občianskom zákonníku aj zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý upravuje osobitný režim krátkodobých nájmov.

Práve v tejto oblasti sa pripravuje významná zmena. Návrh nového Občianskeho zákonníka počíta s tým, že osobitný zákon o krátkodobom nájme bytu sa zruší a jeho úprava sa začlení priamo do Občianskeho zákonníka. Cieľom je vytvoriť jednotnejší a prehľadnejší systém právnej úpravy nájomných vzťahov.

Aké zmeny sa pripravujú?

Ak bude návrh prijatý v súčasnej podobe, medzi najvýznamnejšie novinky budú patriť:

• nové pravidlá ukončenia nájomných zmlúv,
• presnejšia úprava zvyšovania nájomného,
• jasnejšie pravidlá pokračovania nájmu po skončení zmluvy,
• podrobnejšia úprava práv a povinností prenajímateľov aj nájomcov,
• začlenenie pravidiel krátkodobého nájmu priamo do Občianskeho zákonníka.

Cieľom navrhovanej právnej úpravy je odstrániť viaceré nejasnosti, ktoré dnes v praxi spôsobujú spory medzi zmluvnými stranami.

Čo to znamená pre vlastníkov bytov?

Aj keď nové pravidlá zatiaľ nie sú účinné, už dnes je vhodné venovať nájomným zmluvám zvýšenú pozornosť.

V realitnej praxi sa často stretávam s tým, že prenajímatelia používajú staré vzory zmlúv alebo dokumenty stiahnuté z internetu. Tie nemusia dostatočne riešiť situácie, ktoré pri prenájme vznikajú.

Kvalitne pripravená nájomná zmluva zostáva najlepšou ochranou pre obe strany – bez ohľadu na to, či sa legislatíva práve mení alebo nie.

Oplatí sa pripraviť už dnes

Legislatívny proces ešte pokračuje a konečné znenie zákona sa môže zmeniť. Už dnes je však zrejmé, že pripravovaná rekodifikácia Občianskeho zákonníka prinesie najväčšie zmeny v oblasti súkromného práva za dlhé roky.

Ak prenajímate byt alebo sa na prenájom pripravujete, oplatí sa sledovať vývoj legislatívy a pracovať s kvalitne pripravenou zmluvnou dokumentáciou.

Právo sa môže meniť, no dobre pripravená zmluva zostáva základom bezpečného a bezproblémového nájomného vzťahu.