Stavba na cudzom pozemku: problém, ktorý často vypláva až pri predaji
11. februára
Predstavte si situáciu:
Vlastníte pozemok – a stojí na ňom stavba, ktorá vám nepatrí.
Alebo naopak – vlastníte garáž, dom či chatu a až časom zistíte, že časť stavby zasahuje na susedov pozemok.
V realitnej praxi to nie je výnimočné.
Najmä pri starších stavbách, ktoré vznikali v časoch, keď sa hranice pozemkov neriešili tak presne ako dnes.
Prečo je to problém?
Pozemok je užívaný už samotnou existenciou stavby.
Majiteľ pozemku ho nemôže naplno využívať – a majiteľ stavby užíva cudzí majetok bez jasne upraveného právneho vzťahu.
Z právneho pohľadu ide o neoprávnené užívanie cudzieho pozemku.
Z praktického pohľadu ide o riziko, ktoré môže:
- skomplikovať alebo zablokovať predaj nehnuteľnosti,
- spôsobiť problém pri financovaní z banky,
- alebo narušiť susedské vzťahy.
Koho sa to týka?
Dôležitá informácia, ktorú veľa ľudí netuší:
➡️ Zodpovednosť vždy nesie vlastník stavby.
Nie nájomca.
Nie užívateľ.
Ak sa problém rieši nesprávnym smerom, výsledkom býva strata času a peňazí – bez reálneho vyriešenia situácie.
Ako sa takéto situácie riešia v praxi?
Možností je viac. Rozdiel je najmä v tom, či sa strany vedia dohodnúť.
- Odkúpenie časti pozemku
- Najčistejšie riešenie.
- Vyhotoví sa geometrický plán, oddelí sa časť pozemku pod stavbou a vlastník stavby ju odkúpi.
- Výsledok: jasné vlastníctvo zapísané v katastri.
- Vecné bremeno (právo užívať pozemok)
Ak vlastník pozemku nechce pozemok predať, môže povoliť, aby stavba na pozemku ostala.
Vzťah sa upraví zmluvou a zapíše do katastra. Pozemok zostáva jeho, ale stavba má právny titul na užívanie.
- Finančné vyrovnanie za minulé užívanie
Ak stavba stojí na pozemku dlhé roky bez dohody, vlastník pozemku môže žiadať náhradu za obdobie, počas ktorého bol jeho pozemok využívaný.
- Požiadavka na odstránenie stavby
Vlastník pozemku má právo žiadať odstránenie stavby zo svojho pozemku.
V praxi sa však tento postup používa skôr výnimočne.
Ak je stavba nová a vznikla bez súhlasu, súd môže nariadiť jej odstránenie.
Ak však ide o starú stavbu, ktorá dlhé roky existuje a bola tolerovaná, súdy spravidla uprednostňujú miernejšie riešenia — najmä finančné vyrovnanie alebo dohodu medzi vlastníkmi.
Búranie stavieb býva v rozhodovacej praxi krajným riešením.
Prečo je dôležité na to myslieť pri kúpe?
Ak kupujete dom, garáž, chatu alebo inú stavbu, vždy je potrebné overiť:
- či stavba stojí na vlastnom pozemku,
- či je pozemok pod stavbou právne vysporiadaný,
- či neexistujú presahy na susedné parcely.
Tieto „neviditeľné“ právne detaily často rozhodujú o tom, či je nehnuteľnosť bez problémov obchodovateľná dnes aj v budúcnosti.
V realitách totiž nepredávame len stavby a pozemky. Predávame istotu, že vlastníctvo dáva zmysel aj na papieri.
