Stavba stojí desiatky rokov. Prečo ju však stále nevidíte na liste vlastníctva?
9. novembra
„Veď tú letnú kuchyňu postavil ešte dedko.“
Túto vetu počúvam pri nehnuteľnostiach pomerne často.
Na pozemku stojí stará letná kuchyňa, garáž, hospodárska budova alebo iná stavba, ktorá je súčasťou života rodiny už desaťročia. Všetci o nej vedia. Stojí tam možno 50, 60 alebo aj viac rokov. Lenže keď sa pozrieme na list vlastníctva, stavba tam vôbec nie je.
A práve tu začína problém.
1. október 1976 nie je náhodný dátum
Pri starších stavbách sa často stretávame s dátumom 1. október 1976. Vtedy nadobudol účinnosť stavebný zákon č. 50/1976 Zb., ktorý priniesol nový režim stavebného práva.
Pre stavby, ktoré boli postavené pred 1. októbrom 1976, však dnes platí veľmi dôležité pravidlo. Od 1. apríla 2024 sa takéto stavby zo zákona považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi. Inými slovami – ak máte na pozemku starú stavbu, ktorá bola skutočne postavená pred 1. októbrom 1976, nejde o čiernu stavbu, ktorú by ste dnes museli dodatočne legalizovať klasickým stavebným konaním. To však ešte neznamená, že je všetko automaticky vyriešené.
Legálna stavba ≠ zapísaná stavba v katastri
A toto je veľmi dôležitý rozdiel. Stavba môže byť podľa stavebného práva považovaná za legálnu, ale napriek tomu nemusí byť evidovaná v katastri nehnuteľností.
A práve zápis do katastra býva v praxi problémom. Pri starých stavbách totiž často chýbajú dokumenty, ktoré by dnes človek považoval za samozrejmé. Žiadne stavebné povolenie. Žiadna kolaudácia v šanóne. Žiadne staré papiere. A niekedy už ani človek, ktorý stavbu postavil, dávno nežije.
Čo teda vlastník potrebuje?
Pri zápise staršej stavby do katastra je potrebné vychádzať z pravidiel katastrálneho zákona.
Pri stavbách, ktorých kolaudačné rozhodnutie alebo užívacie povolenie nadobudlo právoplatnosť pred 1. októbrom 1976, sa vyžaduje oznámenie obce s príslušnými údajmi o stavbe – okrem iného o tom, kedy bola stavba skolaudovaná alebo daná do užívania, či stavbe bolo alebo nebolo pridelené súpisné číslo a kto bol jej stavebníkom.
A práve posledná informácia vie celý proces skomplikovať.
Kto stavbu postavil?
Predstavte si napríklad dom, ktorý dnes vlastní dcéra. Na pozemku stojí stará hospodárska budova, ktorú v roku 1968 postavil jej otec. Otec už nežije. Stavba nikdy nebola zapísaná v katastri. A zrazu pri predaji domu alebo pri riešení dedičstva vznikne otázka:
Komu vlastne táto stavba patrí?
V minulosti sa pri zápise stavby vychádzalo aj z údaja o stavebníkovi. Aktuálna právna úprava preto pri starších stavbách stále pracuje s údajmi, ktoré môžu byť pri desaťročia starých stavbách veľmi ťažko dohľadateľné.
A presne tu sa ukazuje rozdiel medzi tým, že stavba „tam stojí“, a tým, že je jej právny stav skutočne vysporiadaný.
Prečo som túto tému otvorila?
Pretože v praxi sa s tým stretávam najmä pri starších rodinných domoch a pozemkoch. Majiteľ často vôbec netuší, že problém existuje.mVeď stavba tam stojí celé desaťročia. Využíva ju rodina. Nikto ju nikdy nespochybňoval.
Až príde predaj nehnuteľnosti, dedičské konanie, hypotéka alebo iný právny úkon – a zrazu sa ukáže, že stavba, ktorá je fyzicky na pozemku, v katastri chýba. A vtedy už môže byť neskoro riešiť všetko „narýchlo“.
Čo by som odporúčala vlastníkovi?
Ak máte na pozemku starú stavbu, o ktorej sa v rodine hovorí: „Tá tam stojí odjakživa.“ neznamená to, že jej právny stav netreba riešiť. Práve naopak. Pozrite sa na list vlastníctva. Porovnajte ho so skutočným stavom na pozemku.
A ak tam máte stavbu, ktorá v katastri chýba, zistite si:
- kedy bola približne postavená,
- či existujú staré doklady,
- čo o nej eviduje obec,
- či stavbe bolo alebo nebolo pridelené súpisné číslo,
- a akým spôsobom ju možno zapísať do katastra.
Čím staršia stavba je, tým menej sa dá spoliehať na to, že potrebné dokumenty niekde jednoducho nájdeme.
A čo stavby po roku 1976?
Tu už je situácia iná.
Zákon osobitne upravuje aj stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989. Pri nich však platia ďalšie podmienky, napríklad nepretržité využívanie na daný účel a určitý vzťah vlastníka stavby k pozemku. Rozhodujúce je vlastníctvo k 01.04.2024.
Pri ešte mladších nepovolených stavbách existuje ďalší režim dodatočnej legalizácie, ktorý má svoje vlastné podmienky a lehoty. Preto nie je správne všetky „staré čierne stavby“ hádzať do jedného vreca.
Rok, v ktorom bola stavba postavená, môže byť z právneho hľadiska rozhodujúci.
Jedna dôležitá vec na záver
Možno máte na pozemku starú garáž, letnú kuchyňu alebo hospodársku stavbu a hovoríte si: „Veď to nikomu neprekáža.“ Možno nie. A možno sa na to príde až vtedy, keď budete nehnuteľnosť predávať, dediť alebo právne usporadúvať. Preto považujem za rozumné mať jasno ešte predtým, ako vznikne problém. Nie preto, aby ste sa báli. Ale preto, aby vás pri predaji nehnuteľnosti o pár rokov neprekvapila stavba, o ktorej ste si celý život mysleli, že je úplne v poriadku.
Ak máte na pozemku stavbu postavenú pred 1. októbrom 1976, pozrite sa, či je zapísaná v katastri.
Ak nie je, práve teraz je vhodný čas zistiť, čo bude na jej zápis potrebné.
A ak si nie ste istí, čo presne sa týka vašej nehnuteľnosti, pokojne mi napíšte. Pri starších stavbách totiž často rozhodujú detaily – a tie je lepšie vyriešiť skôr, než sa stanú prekážkou pri predaji.