Uplatnenie predkupného práva spoluvlastníkov pri predaji pozemkov
27. februára
Predkupné právo je často opomínaná, ale veľmi dôležitá súčasť spoluvlastníctva nehnuteľností. Ak vlastníte podiel na nehnuteľnosti, napríklad na pozemku, a uvažujete o jeho predaji, mali by ste byť oboznámení s tým, že ostatní spoluvlastníci majú podľa zákona predkupné právo. Toto právo im dáva možnosť odkúpiť váš podiel pred tým, než ho predáte tretej strane. V praxi sa často stáva, že ľudia o tejto povinnosti nevedia alebo ju ignorujú, čo môže mať vážne právne následky.
Čo je predkupné právo?
Predkupné právo je zákonné právo, ktoré sa týka predovšetkým spoluvlastníctva nehnuteľností. Ak niekto vlastní podiel na nehnuteľnosti spolu s inými osobami, musí im pri predaji svojho podielu najprv ponúknuť možnosť kúpiť ho za rovnakých podmienok, aké by ponúkol tretej osobe. Toto právo platí aj pri darovaní, pokiaľ nedarujete podiel blízkej osobe, napríklad manželovi/manželke alebo deťom.
Spoluvlastníci majú 2-mesačnú lehotu na to, aby svoje predkupné právo využili. Ak ho nevyužijú, môžete podiel predať tretej strane.
Legislatívny rámec predkupného práva
Predkupné právo spoluvlastníkov je upravené v Občianskom zákonníku (§ 140). Ide o dôležitú zákonnú ochranu pre spoluvlastníkov, pretože im umožňuje kontrolovať, kto sa stane novým spoluvlastníkom pozemku alebo inej nehnuteľnosti. Táto legislatíva je obzvlášť dôležitá v prípadoch, keď sú pozemky rozdrobené medzi viacerých vlastníkov, čo je v mnohých prípadoch bežné, najmä v dedičských konaniach.
V prípade, že predávajúci predkupné právo ignoruje a predá svoj podiel tretej strane bez ponuky spoluvlastníkom, môžu sa spoluvlastníci obrátiť na súd a žiadať, aby bol takýto predaj zrušený.
Ako predkupné právo funguje v praxi?
Predstavte si, že vlastníte podiel na pozemku spolu s tromi ďalšími osobami. Ak sa rozhodnete svoj podiel predať, musíte ho najprv ponúknuť ostatným trom spoluvlastníkom. Ponuku musíte predložiť písomne, a musí obsahovať podmienky predaja – najmä cenu, za ktorú chcete podiel predať. Ak sa žiadny z nich neozve do 2 mesiacov, môžete podiel predať niekomu inému.
Ak však jeden zo spoluvlastníkov prejaví záujem a rozhodne sa využiť svoje predkupné právo, máte povinnosť mu svoj podiel predať za dohodnutých podmienok.
Kde sa s tým najčastejšie môžete stretnúť?
Predkupné právo sa najčastejšie uplatňuje pri predaji spoluvlastníckych podielov na pozemkoch alebo budovách. Tieto situácie často vznikajú pri dedičských konaniach, kde viacerí dedičia nadobudnú podiely na nehnuteľnostiach, ktoré zdedili po svojich príbuzných. Typickým príkladom je, keď viacero súrodencov zdedí po rodičoch pozemok a jeden z nich sa rozhodne svoj podiel predať.
Stretnúť sa s tým však môžete aj v iných situáciách, napríklad keď kupujete časť pozemku, na ktorom už existuje viacero spoluvlastníkov. Ak je váš cieľ získať úplné vlastníctvo pozemku, musíte mať na pamäti, že aj keď nadobudnete podiel, budete viazaní predkupným právom, ak sa rozhodnete svoj podiel predať.
Dôsledky porušenia predkupného práva
Ignorovanie predkupného práva môže mať pre predávajúceho vážne právne dôsledky. Ak predáte svoj podiel bez toho, aby ste ho ponúkli spoluvlastníkom, tí môžu napadnúť platnosť zmluvy a súd môže rozhodnúť o jej neplatnosti. V takom prípade budete musieť zmluvu zrušiť a podiel ponúknuť spoluvlastníkom v súlade so zákonom.
Je preto veľmi dôležité, aby ste postupovali správne, najmä ak ide o väčšie podiely alebo pozemky, ktoré majú vysokú hodnotu.
Reálny príklad z praxe
Nedávno som riešila prípad klientky, ktorá vôbec nevedela, že pri predaji svojho podielu na pozemku musí ponúknuť túto možnosť ostatným spoluvlastníkom. Až keď sa jeden zo spoluvlastníkov obrátil na právneho zástupcu, uvedomila si, že zanedbala svoju zákonnú povinnosť. Našťastie, situáciu sa podarilo vyriešiť dohodou, ale mohlo dôjsť k zložitému súdnemu sporu.
Záver a odporúčanie
Ak ste spoluvlastníkom nehnuteľnosti a uvažujete o predaji svojho podielu, je nesmierne dôležité mať na pamäti predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Neznalosť tejto povinnosti vás môže stáť nielen predaj, ale aj značné právne komplikácie.
Ak máte otázky alebo sa nachádzate v podobnej situácii, ako spomínaná klientka, ktorú som nedávno zastupovala, neváhajte sa na mňa obrátiť. Riešim podobné procesy a rada vám pomôžem vyhnúť sa chybám a vyriešiť situáciu v súlade so zákonom.
